为什么说房价会跌43%—67%之间

妈妈网独家奉献  20111205  王阳

为什么说房价会跌43%—67%之间？房价下跌的原因是什么？房价何时会见底？为什么说保障房将成为压垮高房价的最后一根稻草？

想写几篇关于房价的文章有一年多了，没写的原因一则自己人微言轻，无地方可发，二则自己也有点懒，担心自己水平有限，有些局部不严谨的地方闹笑话。

房价上涨的回顾

太远的房价上涨不说，从2006年房价直线上涨，一年一个台阶，尤以2009和2010两年为甚，这五年房价累计涨幅达200%—500%（个别集资房改房）之间，平均涨幅在200%以上，其速度让人瞠目结舌，以至于2009和2010两年许多开饭馆、养猪和做企业的纷纷转投房地产，房地产泡沫越吹越大。而同期CPI涨幅只有20%。是泡沫就有破的一天，而泡沫破的越早对市场的冲击越小。中国有四分之一的富豪的财富来源于地产，而全球富豪从事地产行业的占比还不到十分之一。

而到了今年6月份，我判断房价基本到顶，即使再涨，涨幅非常有限，10月初，本人判断房价到顶，跌幅将会在40%以上。11月20日左右两次在微博中提出房价调整的幅度在43%—67%之间。

保障房将成为压垮高房价的最后一根稻草

调控政策迭加效果显现，房价松动是中央政策持续调控的结果。2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段，限购和减少货币供应是减少投机挤出泡沫的直接原因。

而随着中国加大保障房供应削弱供求矛盾，支撑高房价泡沫的基础将会很快消除。今明两年预期有800万套保障房投向市场，以每套80平米，每平米6000元计算，800万套保障房约6.4亿平方，需资金3.84万亿，还不包括房地产开发商的存量房，2008年有4万亿救市，且没有这么多存量房和保障房，而今年不可能有新的救市计划，再加上限购政策，在这样的明确预期下，房价下跌是必然的。按照申银万国一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%。2008 年房地产行业去库存过程是在连续5 个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8 个季度，直到最近才有加快去库存的速度的迹象。如果再加上存量二手房，对房地产的影响将是持久的。

房价下跌空间已打开

那么房价会跌到哪里去？下跌的空间有多大？现在虽然成交量下跌，但还有开发商在硬扛着，有一天扛不动了，还会有一波比较大的跌幅。房价下跌的空间已打开，不同地区和不同楼盘情况跌幅会大不一样，总的是大城市跌的多，中小城市跌的少；高房价跌的多，低房价跌的少。估计要跌43—67%之间，个别特高楼盘要跌70%以上。

房地产资金不是暂时撤离，是反复撤离，现在房价只是下跌的第一个阶段。保障房、房地产开发商的存量房以及存量二手房三者相加市值将有6万亿左右，这么大的存量，都是追逐高利润的结果，只有当投机资金离去，房价的底部逐步到来。

房价何时间见底

前一段有房产商借贷3—5分，一说明资金紧，二说明利润高，有的房产项目利润甚至达150%以上。

那么房价何时会见底呢？观察一下三点：一、房价跌50%左右，这是一些2009和2010两年高价拿地的房地产开发商的盈亏平衡线。二、明年11月左右。三、当保障房向市场推出500万套左右时。这几年开饭馆，养猪的都开始盖房，最终要以这一部分人赔钱退出为结束。